부부/부모 자식간 부동산 매매를 통한 증여세 절세 방법! 공제가 3억 5천까지?!
최근 다주택자에 대한 엄청난 규제로 인하여 종부세, 양도세 절세를 위하여 1주택자가 되신분들 많으실겁니다.
또한 집을 옮기시기 위하여 양도세 비과세 요건인 일시적 2주택자 (정리)가 되신 분들도 많겠죠.
이런 분들 중 언젠가 증여를 생각하고 계시는 분들에게 굉장한 희소식이 있습니다.
바로 부모자식간/부부간 매매 시 다운 계약을 통한 증여세 공제가 가능하다는 점입니다.
증여세 (정리)... 많이 부담이죠?
일반적으로 다운 계약은 법적으로 금지되어 있고, 세무 당국이 증여로 처리한다고 알려져 있지만
증여로 허용 가능한 범위가 있다는 사실 알고 계신가요?
무려 최대 5천만원까지 증여세 절세가 가능합니다.
이번 시간엔, KBS 속고 살지마 유튜브와 함께 부동산 매매를 통한 증여세 절세 방법에 대하여 알려드리겠습니다.
1. 가족간 부동산 매매/거래, 양도로 처리 될까 두려워요?
최근, 같은 단지 같은 평형의 부동산을 3억원 저렴하게 거래한 다운계약 의혹이 속속들이 드러나고 있습니다.
일반인들이 보면, 저러면 세무 당국이 다 조사할텐데 하며 안타까워 하실 분들이 있으실텐데요.
사실, 저 3억원이라는 숫자는 지혜로운 절세 방법 혹은 법의 허점을 이용한 꼼수 라는 것 알고 계셨나요?
지금부터 저 마법의 숫자 3억원에 대하여 설명해 드리겠습니다.
2. 마법의 숫자 3억원과 시가의 30%를 기억하라! (3.3 법칙)
여기서 놀라운 사실이 있습니다.
다운 계약 중에서도 부모와 자식 간 거래에서 증여로 보지 않는 허용 범위가 있다는 점이죠.
이는 상증세법을 보시면 법령으로 제정되어 있습니다.
부부나 자식간 시가 보다 낮은 금액으로 재산을 거래하는 경우,
시가의 30% 혹은 3억원 중 작은 금액까지는 증여로 과세하지 않게 됩니다.
즉, 기사에서 다운 계약한 시가와의 차이 3억원은 바로 시가 10억 이상의 부동산/아파트에 대하여 증여 공제 허용 한도라는 것이죠.
3. 그럼 절세 금액은 얼마? 예시!
예시 1) 13억원 매매 시 증여세 절세 방법
만약 시가 13억의 아파트를 매매한다고 가정하는 경우,
13억의 30% = 3억 9천 이 3억 보다 많으므로, 3억의 증여세 공제가 가능합니다.
즉, 10억원 까지는 증여세 없이 매매가 가능하며, 이 이하의 금액부터는 증여 재산 가액으로 잡힙니다.
만약 실제 매매가를 9억으로 거래를 한다면, 10억과 9억의 차이인 1억에 대하여 증여세를 매기게 됩니다.
여기에 기본 5,000만원 공제까지 적용한다면, 실질적으로 5,000만원의 10%인 500만원의 증여세가 나오게 됩니다.
예시 2) 현금 증여와의 비교
증여세 10년 주기 기본 공제 5,000만원까지 포함하여,
5억 현금 증여시 증여세 9,000만원이 나오는데요,
이와 동일하게 10억짜리 아파트를 5억에 팔게 되면,
10억 (원래 집 값) - 3억 (공제 허용 한도) - 5억 (매매 가격) = 증여가액 2억으로, 증여세가 2,000만원밖에 안나오게 됩니다.
즉, 현금 대비 7000만원의 증여세 절세가 가능한 셈이죠!
심지어 이렇게 해도 기본 5,000 만원 증여세 공제는 별도이며 유효하다고 하니, 주택의 증여가 훨씬 이득인 상황입니다.
4. 주의할 점!
1. 5,000만원 공제는 별도!
증여세 기본 5,000만원 공제는 별도로 가능하니, 부동산 매매 시 적용하시거나 따로 현금 증여시 적용하실 때 5,000만원 공제가 가능함을 잊지 마셔야 합니다.
2. 1세대 1주택자 혹은 일시적 2주택만 주로 크게 이득이 되는 사안입니다.
1주택자여도 9억원이 넘거나, 특히 다주택자의 경우, 증여세보다 양도세가 폭탄이 되어 더 나올 가능성이 있습니다.
이 떄 양도세 계산 기준은, 다운된 거래 금액이 아닌 최초 시가의 95%로 계산했을 때 차익이 양도세 표준으로 적용하니 반드시 기억하고 계셔야 합니다.
또한 취득세도 만만치 않으니 반드시 고려하셔야 겠습니다.
3. 자금 출처의 완벽한 소명이 필요합니다.
매매시 실거래 금액만큼 자산이 있음이 소명되어야 양도로 정확히 인정받을 수 있습니다.
그 외의 방법으로, 차용증을 쓰는 방법이 있습니다.
4. 형평성 문제
위의 예시에서도 보셨듯이, 현금 거래에 비해 굉장히 부당하다 느낄 수 있을 수준의 증여세 공제가 됩니다.
이에 대한 논란이 많지만, 국세청에서도 이를 인지하면서도 법 때문에 어쩔수 없는 부분이라고 하네요.
개정이 될 수도 있으니, 법에 대하여 유심히 살펴보며 참고하시면 되겠습니다.
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