2021년 부부 공동명의 장단점과 부동산 공동명의 양도 소득세 총 정리! 1가구 2주택 세금 절세하려면?
많은 분들이 주택에 대해 공동명의로 해야할지 단독 명의로 해야할지 고민이 많이 되실 듯 합니다.
먼저, 기본적인 세율은 아래 링크에서 확인하시고, 본 내용 읽어주시면 되겠습니다!
KBS의 속고살지마의 내용과 함께 부부 공동명의 시 부동산 세금 장/단점 차근차근 설명드릴게요!
1. 많이들 하시는 고민, 주택 공동명의 해야 하는가?
위와 같은 고민 많은 분들이 하고 계시죠?
부부 공동명의로 절세가 가능한가는 정확히 따져보아야 합니다.
결론 부터 말씀드리자면 종부세 측면을 보았을 때, 2021년 부터는 1주택은 종부세, 양도세 모든 측면에서 공동명의가 유리합니다.
다주택자는 각 주택에 대해 부부가 최대한 단독명의로 가져가는게 유리합니다.
하지만, 취득세가 너무 높을 수 있기 때문에 이에 따라 공동 명의 변경이 유리한지가 결정됩니다.
2. 명의 변경 시 고려해보아야 할 세금 체크리스트!
1) 부부 공동명의로 변경하는 경우
1) 증여세 확인 (중요)
만약 단독 명의에서 부부 공동명의를 하게 된다면 6억 * 2명 = 12억까지 증여세 공제가 가능합니다.
남은 집값에 대하여 배우자의 소득 증빙이 가능하지 않으면 증여세 부과됩니다.
소득 증빙이 안되면 담보 대출 한도도 적어지는 점도 유념하셔야 합니다.
2) 취득세 확인 (중요)
명의 변경을 하며 배우자 몫에 해당하는 지분 (절반)에 대하여 취득세를 지불해야 합니다.
현재 가족간 주택 증여 취득세의 경우 최고 12%까지 부여하고 있습니다.
3) 보유세 확인
이 때의 재산세와 종부세를 따져보아야 함.
2021년 부터 공동명의 옵션이 생김에 따라 1주택자는 공동명의가 유리합니다.
4) 양도 소득세 확인
공동명의의 경우 양도소득세의 경우 부부가 양도 소득 금액을 2번 공제받을 수 있고 과세되는 과세 표준이 낮아지기 때문에 전체적인 납부 금액이 줄어드는 공동명의는 무조건적인 양도세 절세 효과가 있습니다.
5) 건강 보험료 확인
2021년 부터 월세 혹은 금융 소득이 일정 이상이 되는 사람은 피부양자 자격을 박탈합니다.
이에 따른 건강 보험료 상승이 있을 수 있으니 체크 해봐야 합니다.
2021년 부터는 월세만 받아도 건강보험료가 나올 수 있다?!
2) 단독 명의로 변경하는 경우
1) 증여세 확인
공동 명의에서 단독 명의로 변경 시 증여가 필요한 지 고려해보아야 합니다.
2) 취득세 확인
만약 명의 변경이 필요하다면, 마찬가지로 공동 명의에서 단독 명의로 변경 시 발생할 수 있는 취득세를 고려해야 합니다.
3) 보유세 확인
이때의 재산세와 종부세를 따져보아야 합니다.
다주택자의 경우 단독명의만 종부세 장기보유/고령자 공제 혜택을 받을 수 있으니, 이에 대하여 비교를 반드시 해보아야 합니다.
4) 양도 소득세 확인
양도 소득세의 경우 공동 명의보다는 과세 표준이 높아 단독명의가 다소 불리합니다.
결론적으로, 본인이 보유세에 중점을 둘 것인가, 양도 소득세에 중점을 둘 것인가 가치 판단을 하여 신중하게 결정하는 것을 추천드립니다.
구체적인 계산의 경우 아래의 두 사이트를 참고하세요
공동 명의 양도세 계산기
공동 명의 보유세 계산기
2. 종부세의 경우
- 단독명의에서는?
단독 명의의 경우 종부세는 9억원까지 면세이며, 장기보유 혹은 고령자 세액 공제가 가능합니다.
자세한 내용은 아래 링크를 참조하세요.
- 공동명의에서는?
2020년 12월 이전 공동 명의의 경우 기존에는 1인당 6억원 공제이며, 세액 공제가 없었습니다.
하지만, 이럴 경우 보유세 측면에서 공동명의가 불리해 지는 점이 많아 내년인 2021년 부터는 1세대 1주택자에 한해 공동 명의도 장기보유/고령자 종부세 세액 공제를 받을 수 있는 법이 국회 통과했습니다.
1주택 부부공동명의 '종부세 차별' 내년부터 없어진다…공제 확대 잠정 합의(종합)
여야, 기재위 조세소위부부공동명의 1주택, 세액공제키로 합의부동산 민심 악화 조세저항 움직임 우려 내년부터 종부세 부담 최대 80% 경감될듯내년..
biz.chosun.com
이에 따라, 정부는 공동명의시의 선택 옵션을 두가지로 만들었습니다.
공동명의 옵션 1) 기존의 6억원 공제 및 세액 공제 없음 유지 (종부세 미신고 시 적용)
만약 부부 공동 명의시 6억원 * 2인 = 12억원 까지 종부세 면세가 가능하며 과세 표준도 부부가 나누어 절반으로 잡혀 낮은 세율이 적용됩니다.
대신 단독 명의 혜택인 장기보유/고령자 세액 공제 혜택을 받지 못합니다.
이는 1세대 1주택부터 다주택자까지 포함입니다.
다주택자의 경우 옵션 1밖에 설정할 수 없으며, 따로 신고 없이 고지서로 받는 경우 자동 적용입니다.
공동명의 옵션 2) 단독 명의와 동일하게 9억원 공제 후 세액 공제 가능 (1주택자에 한함, 종부세 따로 신고 시)
2020년 12월 1주택자에 한해서 공동명의도 단독명의와 동일하게 9억원 공제 후 장기보유/고령자 세액 공제가 가능하도록 국회에 법이 통과되었습니다.
다만, 1주택자만 해당하고 종부세를 본인이 직접 신고해야 위와 같이 가능한 점 알아두세요!
3. 종부세 공동명의 옵션1 vs 옵션 2 (단독명의) 무엇이 더 유리할까?
1) 1주택자의 경우
공시 가격이 9억원 ~ 12억원 사이는 무조건 옵션 1이 유리합니다.
6억 * 2명 = 12억원까지는 무조건적인 공제가 가능하기 때문입니다.
만약 12억원 이상의 경우 금액 초반에선 부부 공동명의가 유리하지만, 금액이 점점 커지며 세액 공제가 점점 유리해지는 골든 크로스 (약 14억원으로 봅니다)가 존재하니 정확히 계산을 해보셔야 할 것입니다.
즉, 약 14억원 이상이라면 옵션2나 단독명의가 유리합니다.
여기에 반드시 주의하실 점은, 집값의 상승이냐 하락에 따라 유리한 옵션이 변하기 때문에 집값 변화에 따른 유동적인 대처가 필수적입니다.
2) 다주택자의 경우
다주택자의 경우 공동명의시 세액 공제가 불가능합니다.
이에 따라, 각 주택에 대한 부부별 단독명의가 일반적으로 유리합니다.
1가구 2주택 보유세 시뮬레이션을 볼까요?
조정 대상 지역의 주택 2채 단독 명의보다 2채 공동명의가 보유세가 줄어드는건 위에 설명드렸듯이 부부가 과세 표준을 절반씩 나누어 낮은 세율이 적용되기 때문입니다.
그렇지만 보시면 2채를 각자 단독명의로 할 시 가장 많이 보유세가 줄어드는 것 보이시나요?
이는 공동 명의를 통하여 과세 표준이 낮아졌어도 2채를 각각 공동 명의 시 부부가 각각 2주택으로 산정되어 높은 종부세율이 부과되기 때문입니다.
즉, 주택 수에 따른 종부세율 또한 정확히 참고해야 합니다.
자세한 종부세율 관련 내용은 아래 링크를 참고하세요.
4. 양도세의 경우
양도세의 경우 무조건 공동 명의가 유리합니다.
종부세와 마찬가지로 부부가 공동명의일 경우 양도 소득 금액을 2번 공제받을 수 있고 과세되는 과세 표준이 낮아지기 때문에 전체적인 납부 금액이 줄어드는 절세 효과가 있습니다.
하지만 공동 명의로 인한 절세 한도는 4,000만 원으로 제한되어 있다는 점 꼭 기억해야 합니다.
결론! 2021년 부터는 1주택자는 종부세와 양도세 모두 공동명의가 유리하다!
2주택자는 종부세의 경우 부부가 각각 단독명의가 유리!, 양도세는 공동명의가 유리!
5. 취득세의 경우
만약 2주택 이상 보유자가 배우자나 직계존비속에게 주택을 증여하는 경우를 가정해 봅시다.
해당 주택이 조정대상지역에 있으면서 시가표준액 3억원 이상이라면 무려 취득세율 12%를 적용하게 됩니다.
그 외에는 3.5%의 취득세율을 가진다고 생각하시면 되겠습니다.
하지만, 3억 이하 주택이나 1주택의 경우는 증여 케이스가 드물죠...
즉, 다주택자의 경우 단독명의를 위해 배우자에게 증여를 하는 경우나, 명의 변경 시 드는 취득세가 엄청 높아질 수 있다는 점 알아두셔야 되겠습니다.
부부간 증여에 대한 글은 아래 링크를 참고하세요.
6. 후기
안그래도 공동 명의로 할지 단독 명의로 할 지 고민되는 상황에서
세법마저도 이렇게 수시로 바뀌니 너무나도 힘든 상황입니다.
만약 공동명의 시에도 공제가 되는 법안이 통과가 된다면, 1주택의 경우 아무래도 대부분 공동명의로 이전하지 않을까 싶네요.
혼잡한 상황속에서도 정확한 계산으로 각자의 재산을 지켜낼 수 있으면 좋겠습니다.
모두들 화이팅 입니다!
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