서울 부동산 전망 2021! 부동산 시세? 서울 아파트값 폭락 폭등 전문가 의견 분석
현 정권에서 사상 최초로 20차례가 넘는 세계적으로도 유례 없는 부동산 정책 변경이 있었죠.
공급의 문제가 아니라는 모토로 과도한 차익을 거둔 투자자와 투기 세력의 약화에 중점을 맞추어 정책을 발표해 왔습니다.
이렇게 많은 정책 변경과 함께 서울 집값이 잡힐것인가에 대한 논란이 많았는데요.
정부의 의도와는 정 반대로 2020년 올해까지 강남, 목동, 잠실 등 주요 지역의 서울 집값 뿐만 아니라
수도권과 지방의 집값까지 폭등하는 부작용이발생해 버리고 맙니다.
사실상, 공급을 포기하고 계단식 하락을 야기하고자 한 정부의 부동산 정책은 2020년까지는 실패라고 칭해지고 있습니다.
특히, 위 자료에 써있는 4월 이후의 상황이 더 만만치 않은데요.
2020년 10월 종부세 등 투기 세력 약화 관련 부동산 정책 변경 이후로 11월과 12월만 해도 서울 및 수도권 집값이 1억은 우습토록 미친 듯이 치솟는 기염을 토하고 있습니다.
많은 분들이 영끌을 하여 집에 투자를 했어야 하는가 하며 후회가 속출되는 상황이죠.
이런 상황에서 과연 전문가들은 2021년 집값에 대하여 어떻게 예측하고 있는지,
집값 하락론을 외치는 전문가와 집값 상승론을 외치는 전문가의 입장을 요약해보도록 하겠습니다.
(파란색은 개인적인 첨언 입니다.)
1. 집값 하락론 - 이광수 전문가 (2020년 10월 20일 자 영상)
이광수 미래에셋대우 수석연구위원의 집값 하락론입니다.
1) 지금껏 집값은 왜 올라왔는가?
2021년 이후 집값 전망 전 먼저 알아야할 것 체크
집값은 왜 오르는가? 수요가 증가하거나 공급이 줄었기 때문이다.
2012~ 2015년 투기 세력의 수요가 증가하였다고 판단함.
변동 원인의 수요 증가를 통해 확인 가능
인구 증가나 소득 증가 더뎠기 때문에 투자 현상이라는 데에 힘이 실어짐.
이에 따라, 집값이 상승하게 됨.
(해당 표에서는 2012 ~ 2015까지를 의미하는 듯함)
또 다른 투자 과열의 증거.
금리가 낮아지고 대출이 용이해지며 투자 목적의 임대가 많아짐. 특히 10대에서 두드러짐.
시장에 투자 목적의 수요가 대부분인데, 집을 더 공급해주어서 투자를 가속화함.
(여기서 이상함... 해당 자금 조달 계획서는 2018~2020년도 자료 인데 위의 표 상 주택 공급은 감소임.
2018~ 2020에선 해당 내용은 잘못됨. 집의 공급과 상관 없이 투자 양상 과열되었다고 주장하는 것으로 예상함)
마찬가지로, 투자 수요가 증대해 지속적으로 집값이 올라왔다. (2020년 까지를 의미하는 듯함)
즉, 투자 수요 전망이 집값 예측에 중요하다.
거래 회전율이란? 아파트 세대중 몇채나 거래되었나를 의미한다.
2019년 까지 거래 회전율이 줄어들었다. 시장의 매물이 감소했다는 의미이다.
즉, 투자 수요가 더욱 증가 했으며, 집값은 급등하게 됨.
공급이 중요한게 아니라, 집을 갖고 있는 사람들이 파느냐 안파느냐가 중요함.
(이 부분은 근거가 빈약하지만, 목 좋은 곳의 집을 투자 목적으로 팔지 않는 사람들의 특성상 질 낮은 주택의 공급이 사실상 의미가 없다는 뜻으로 해석할 수 있음)
지속적으로 집값이 오를거라는 전망이 거세 사람들이 집을 팔지 않아 계속 집값 상승.
임대 사업자 등록 관련 법안이 발의된 이후, 임대 사업자로 등록들을 많이하여 혜택은 받고 집을 팔지 않음.
한번 등록 시 법적으로는 4년~8년은 무조건 들고 있어야 하므로 집을 더 팔지 않았음.
이에 따라 집값이 폭등하는 결과를 가져옴.
2) 언젠가 부동산은 하락한다.
이제 부터 15억 이상 주택 구매 시 대출 금지, 15억에서 9억 사이는 20%, 9억 미만의 경우 40% 대출 가능
대출이 안되니 투자 수익률이 떨어지며 투자 수요가 감소하게 될 것으로 예상됨.
이를 통해 집값은 언젠가 떨어질 것.
다주택자 세금이 무서워 1주택자가 되어 봤자, 집이 한 채인 상황에서는 집값이 올라서 좋은 점은 없음.
2020년 8월 증여 취득세 상승 이후 매매량 급감 내가 팔아도 뒤에 받아 먹어 줄 수 없는 경우가 많다.
또한 취득세가 매우 높게 증가하였기 때문에, 투자 수요가 있어도 구매가 힘든 상황임.
그렇다고 투자 수요가 없다고 당장에 가격이 확 빠지진 않는다.
최대한 이득을 보며 팔고 싶기 때문.
(개인적으로는 글쎄... 2020년 10월 이후 12월 내로 주변에 이미 팔 사람은 다 팔았음, 수요자도 많았음... 결국 팔고 나서도 집값은 더 올라 손해를 봄 ㅠㅠ, 2020년 12월 현재 그냥 세금이 집값에 씌워져서 큰 타격이 없는 상황이 되어버림)
정부가 보유세를 두 배 이상 상승 시킴. 이에 따라, 많은 이 들이 집을 팔 가능성이 매우 높음.
집값이 빠지기 시작할 때 매매 물량이 한번에 몰려 나올 가능성이 높다.
일반 아파트의 평균 13%는 다주택자들의 물량임.
임대 사업자 등록 안한 사람 포함 시 최대 평균 30% 까지 존재할 것으로 예상됨 (이건 자료는 없음 판단은 알아서).
이러한 물량이 한 번에 쏟아져 나올 수 있음.
(참고할 점은, 해당 자료는 2020년 10월 이전이며, 종부세 법안 발표는 2020년 10월임. 현재는 저 매물중 상당수가 이미 빠져나갔을 수도 있음.)
뿐만 아니라 최근 부동산 법인들의 매매가 증대 중임.
개인들이 법인의 부동산 구매 비중이 19년도 이후 굉장히 늘어남.
법인들의 경우 부동산이 하락할거라는 감이 있어서 19년도부터 팔기 시작했다고 볼 수 있음.
이러한 전망들을 바탕으로 가격이 급락할 수 있기 때믄에, 영끌로 집을 사게 될 경우 힘들게 될 수 있다는 이광수 전문가의 판단임.
(하지만, 법인의 구매도 갑작스레 늘었으니 이 말이 무조건 맞다고는 할 수 없음. 결과적으로는 아직까지도 저 개인 투자자들은 19~20년도 2년동안 집값이 뛰어 현재까지는 매우 이득인 상황임.)
결론 : 집값의 예측은 개인의 몫이며 너무 조급해할 필요 없다. 가격이 하락한 상황에서 매물이 많을 때 집을 구매해야 한다.
개인평 : 몇 년 전부터 올해까지 집값 하락론을 외치시던 이광수 전문가님이신데, 지속적인 집값 폭등으로 인해 예측이 완전히 엇나가 공격적인 네티즌들에게 상처를 받은 것 같아 영상 마무리 부분에서 마음이 아픕니다.
결과적으로, 특정 연도에 대한 정확한 예측 보다는 언젠가는 집값이 하락할 것이다 라는 논지로 주장이 많이 약화된 상황이죠. (전문가이신데... 예측이... 음...)
법안이 수요의 억제 상황으로 흘러가는 양상을 명확히 보여주므로 영상 속 내용의 흐름은 맞는 말들입니다. 영상 속에서 정부 법안 제정의 의의를 정확하게 짚어주며, 이에 따라 발생할 수 있는 효과들에 대하여 핵심적으로 짚어주었습니다. 특히, 데이터와 함께 정리를 굉장히 깔끔하게 해놓았네요.
하지만, 포인트는 정책의 이론과 실제가 같을지 입니다.
결국, 정책의 의도와는 다르게 영상 후 두 달째인 현재 2020년 12월 마저도 집값이 폭등하며 세금이 전부 집값에 씌워지는 상황이며, 전세난에 의해 전세가가 매매가를 뚫어버리는 상황이죠.
저 때, 영상 게재일 기준 2020년 10월이라도 영끌한 분들은 현재 12월까지 두 달 만해도 이득을 정말 많이 본 상황입니다. 영상 속에서 30대 영끌하신 분들 걱정하실 상황이 아니었죠.
하지만, 실제로 수요가 더 줄어들고 매매가 줄어든다면 집값 하락의 가능성이 존재하는건 사실입니다.
과연 전문가님의 말대로 언젠가는 정부의 정책이 제대로 작용하여 집값이 하락하는 상황이 발생할 수 있을 지 굉장히 궁금합니다. 집값이 잡히면 좋겠네요.
2. 집값 상승론 - 이상우 전문가 (2020년 12월 14일 자 영상)
이상우 인베이드 투자자문 대표의 집값 상승론입니다.
1) 서울 아파트 평균 매매가의 지속적인 상승
2018년 부터 급격한 집값의 상승이 이루어져 왔으며, 7년간 집값 상승 하락 예측에 성공함.
(7년이면 어느정도 신뢰성이 생기지만, 전문가님 본인 자랑이므로 패스)
2) 전세난으로 인하여 부동산은 지속적으로 오를 것이다.
내년 전국 입주 물량이 올해 대비 10만 가구 정도 감소하게 됨.
거기에 다가 현재 새집 공급이 너무 적은 상황이다.
전세 불안이 장기화될 수 있는 가능성이 생기며, 전세 가격이 매매 가격을 받쳐주며 집값이 훨씬 오를 것으로 예상됨.
집값을 잡는 완벽한 방법은 없지만 전세 가격을 잡는 방법은 명확히 있다.
진작에 전세난을 해소하는 방향으로 접근해야 하지 않았나 하는 생각이다. 실제로 이를 통해 집값이 하락한 적도 있었다.
(음... 구체적인 전세난 해소 방법은 언급하지 않네요. 집값 하락은 이명박 정권 지칭하는 것 같습니다.)
민간이 제대로 하던 주택 공급의 기능을 정부가 다주택자 양도세 등의 정책으로 뺏어온게 아닌가 싶다.
임대 사업자 같은 경우는 10년 보유해야 비과세 인데 8년 밖에 보유가 불가능하게 해버린 말바꾸기 식 정책 또한 문제.
사실 주택 공급 또한 정부가 주도해야 하는게 아니라 민간 시장에서의 공급이 이루어져야 전세난을 해결할 수 있다.
(민간이 본인 집을 공급해야 집값이 잡힌다는 의견은 이광수 전문가와 동일합니다.)
3) 집값 상승 정도는?
이상우 전문가의 내년 집값 변화율 예측은 집값 상승 평균 매매가 기준으로 9.9%.
이 9.9 %는 올해 2020년 12월 까지 19%의 평균 매매가 상승의 절반 수치를 기준으로 했다고 함.
(참고로 많은 전문가들이 집값 예측을 위하여 매매 지수, 평균 매매가, 중위 가격 등 다양한 지수들을 갖고 많이들 평가하는데, 평가 기관과 데이터들이 천차 만별이라 정확히 알아야 하며 서로간의 비교는 금물입니다. 이상우 전문가는 평균 매매가가 가장 대표성을 띈다고 생각함. 필자도 동의 합니다.)
또한 이는 내년 정치 이슈에 따라 변동 가능성이 큼.
2021년 서울 시장 선거가 정비 사업을 주도할 것이므로 중요함.
(재개발 이슈에 큰 영향을 미칠 것이기 때문에, 내년의 대선 결과가 굉장히 중요합니다.)
4) 일반적으로 집값이 하락하는 상반기에선 2021년엔 어떨까?
내년에 보유세가 너무 세서 상반기에 집값이 깎이지 않을까 하는 질문을 많이 한다.
일반적인 경우엔 종부세를 내기 싫은 보유자들이 5월에 등기를 쳐서 그 전에는 꺾여있다 5월 부터 집값이 상승하는 모습을 보이는데,
2018년 2020년에는 1~3월까지 계속 집값이 오르며 그러한 틀을 깨버렸다.
즉, 강한 종부세를 다 떠안기로 감내하는 사람들이 많아짐. 적극적 납세 의무를 보인다.
정권 내내 정책을 개정하며 취득세, 보유세, 양도소득세 등 모든 절세의 구멍을 막아 버리면, 이를 그저 상수로 생각해 비용으로 처리해 버리고 있다.
결과적으로 이러한 세금들이 집값에 포함되어 집값의 상승을 초래한다.
(본 영상의 경우 이광수 전문가 영상과 다르게 12월에 업로드 되었기에, 개인적으로는 12월 까지의 상황을 굉장히 정확히 짚어주고 있습니다... 굉장히 깊은 공감)
5) 2021년 서연고안과를 주목하라
서울의 서초, 부산의 연제, 경기도 고양, 안양, 과천
이 다섯 지역이 2021년 입주가 2020년보다 많은 지역이다.
기존에는 입주가 많으면 집값에 좋지 않았으나, 요즘은 대부분 정비사업과 관련되어 있기 때문에 입주가 많은게 좋음.
신길, 고덕, 마포는 2021년도 여전히 좋은 상황을 맞이할 것이다.
그 외 전망이 좋은 지역들에 대해 토의를 하다가 끝납니다.
결론 : 뒤늦게 공공 주택 공급을 해도 전세난은 결국 잡지 못하여, 전세가가 매매가를 받쳐주어 집값은 상승할 것임. 또한 각종 세금분이 집값에 프리미엄을 더해 결국 또 집값 상승을 야기할 것이다.
총평 : 이상우 전문가의 경우 지금까지의 상승 하락 예측의 경우 정확했다고 하나, 정확한 데이터를 보여주며 근거를 들지 않아 다소 아쉬운 측면이 있습니다.
또한 단순히 세금만을 근거로 이야기를 하며 변경되는 대출 규제에 대한 언급이 없는 점 또한 아쉬운 포인트.
아마 본인의 저서 홍보를 위하여 그런것 같네요.
하지만 2020년 12월 현재 상황이 서울 내 각종 주택들의 전세가가 매매가를 뚫기 직전이며 세금 프리미엄 까지 붙은 상황이라 이대로 지속된다면 이상우 전문가의 말대로 될 가능성이 매우 높다고 생각됩니다.
다만 변수 포인트는 서울 시장 선거와 대출 규제인데, 이에 대한 언급은 매우 미흡한 것 같습니다.
하지만, 현재 상황 분석에는 굉장히 많은 공감이 되는 영상이었습니다.
개인적으로 미래에 대한 예측 보다는 현재까지 나온 집값의 데이터와 결과를 더 신빙하는 저의 경우, 이상우 전문가님의 말이 더 정확한 예측일 것 같습니다. (지극히 개인적 소견)
3. 분석 후기, 알아둬야할 포인트
집값 하락론자들의 경우 현재까지 집값의 변화를 자세히 분석하기 보다는 단순히 최근 부동산 정책이 이렇게 설정되었으니 떨어질것이다 라는 낙관론적 분석이 크며
상승론자들의 경우, 현재까지 집값의 변화 양상을 보며 이대로 지속될 것이다 라고 보는 고정적인 시각을 가진 경향이 큽니다.
사실상 관점의 차이라고 볼 수 있는데요.
하지만, 개인적으로 2020년 12월까지, 10월 부동산 정책 발표 후 2개월간 반영된 서울의 집값을 다시 살펴보았을 때, 그 2달 사이 마저도 집값이 미친듯이 오른것은 이미 나와있는 팩트이며 데이터라고 생각됩니다.
10월 부동산 정책에서 집값 하락을 예측하셨던 분들은 결국 모두 틀려버렸습니다.
2018년부터 2020년 내내 집값 하락론자들의 예측이 모두 틀려버린 상황으로 보았을 때는 아직까지는 집값 상승론자들의 말에 더 힘이 실리는 것이 사실 같아 보이네요. 너무 고정적인 시각일까요?
마지막 변수는 서울 시장 선거와 대출 규제 인듯 합니다. 과연 대출 규제 법안이 실질적으로 효과가 있을지가 집값 상승 하락의 마지막 포인트가 될 것 같네요.
하지만 사실 집값이 이렇게 이미 과도하게 올라버린 상황에서는... 집값이 내려봤자 큰 의미가 없어 보이는게 사실입니다.
결국 얼마 내려가지도 않고 포화 되고 서울 내에서의 내집 마련은 여전히 힘든 상황이라 예측되네요.
여러분들의 생각은 어떠신가요? 가치를 잘 판단하여 현명한 내집 마련 가능하셨으면 좋겠습니다.
정부의 부동산 정책이 성공할 수 있을 지 귀추가 주목됩니다.
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