재개발 지역 빌라 매매 시 재개발 분양 자격은? 재개발 빌라 보상 기준! 빌라 재개발 분양 면적 보상은 어떻게 될까?
최근 부동산법 개정으로 인하여 다주택자의 세금이 과도하게 부과되고,
이 세금이 전세 및 매매가에 추가되어 집값이 굉장히 상승함에 따라
최근 아파트들은 전세난에 시달리고 있죠.
이에 따라, 최근 아파트 보다는 신축 빌라 매매에 관심이 많습니다.
특히 최근 재개발 지역 신축 빌라 매매가 굉장히 핫하죠.
빌라 재개발 분양 면적 보상의 경우 대지 지분 7평 정도의 빌라가 23평 아파트 (84 미터 제곱)의 입주권과 맞먹어 엄청난 차익을 가져다 주기 때문인데요. (그러니 대지지분 7평 이상의 빌라를 매입하셔야 합니다.)
허나, 재개발 지역 매물이 부족하기 때문에 많은 분들이 급한 마음에 섣불리 계약을 하시는 분들이 계시는데,
가끔 재개발 후 입주권이 안나오는 경우가 있어 땅을 치고 후회하시는 분들이 많습니다.
일반적으로 조합원 자격과 입주권이 나오는 자격은 아예 별개예요!
입주권이 나오는 지도 정확하게 파악을 하셔야 본인 자산에 대한 객관적인 파악이 가능합니다.
그런 분들을 위해 반드시 필요한 정보를 가져왔어요!
그럼 신축 빌라 매매시 재개발 분양 자격 및 입주권에 대하여 알아보아요 :)
이해가 힘드시다면 빨간 글씨만 읽어도 충분합니다!
1. 재개발 순서
재개발 진행 과정은 크게 네가지 입니다.
사업준비단계 - 사업 시행 단계 - 관리처분계획단계 - 완료 단계
사실 가장 중요한 지점이 사업 준비 단계와 사업 사행단계죠.
이 두 고비만 넘기면 무난하게 분양을 받을 수 있게 됩니다.
그럼 내가 구매한 혹은 구매하고자 하는 지역의 재개발 가능성은 무엇으로 평가해야 할까요?
바로 사업 준비 단계의 정비 계획 수립, 정비 구역 지정 단계 입니다.
이는 정부가 해당 지역이 정말 재개발이 필요한가를 평가하는 단계인데요.
정비 구역으로 지정되기 위해서는 크게 두가지의 요소가 필요해요.
지역의 노후도가 매우 높은지와 재개발에 대해 주민 동의 60% 이상을 달성했는지 입니다.
사실 저 주민 동의에 대해서는 논란들이 많아요.
시 조례에서는 60% 이상으로 규정되어 있지만, 가끔 말도 안되게 구청에서 임의로 동의율 커트를 높이기도 하고
공공재개발에 대해서는 주민 동의율이 시시각각 변하고 있는 상황입니다.
이는 본인의 지역의 유형에 따라 자세히 찾아보심이 좋을 것 같아요.
위의 두가지 조건에 따라 본인이 투자한 지역의 재개발 가능성을 평가해 보세요.
2. 조합원 자격
만약, 재개발이 된다고 가정을 합시다.
그럼 입주권 혹은 분양권을 얻기 위해선 조합원이 되어야 합니다.
일반적으로 빌라를 매매한 주인은 조합원 조건을 대부분 충족하긴 하나, 정확히 알아봐야 겠죠?
일반적으로 조합원은 토지등소유자로 하되, 하기 기준에 대해서는 대표자 1명이 조합원입니다.
1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러명 공유에 속하는 때
2. 여러명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 (단, 조합 설립 인가 후 세대를 분리하여 이혼 및 19세 이상 자녀 분가는 제외)
3. 조합 설립 인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 및 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러명이 소유할 때
단, 상기 조건은 관리처분계획 단계 전이어야만 유효합니다.
사실 대부분 본인이 투자를 결심한 시기나, 소유하신 분들은 관리 처분계획 단계 이전이겠죠? 크게 신경쓰실 필요 없는 조건입니다.
하지만! 만약 투기 과열 지구 재개발 구역에 속하는 경우 관리처분계획의 인가 이후에도 조합원이 될 수 있는 예외 사항이 존재합니다.
투기과열 지구 내 재개발 구역에 대한 조합 예외 사항은 아래와 같아요.
1. 권리 변동을 수반하는 상속이나 이혼의 경우
2. 세대 구성원 (세대주 포함)이 근무상 또는 생업상이나 질병 치료 (의료 기관장이 1년 이상 치료가 필요하다고 인정하는 경우), 취학, 결혼으로 세대원 모두가 사업구역에 위치하지 않은 특별시, 특별 자치시, 시 또는 군으로 이전하는 경우
3. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
4. 1세대 1주택자로 소유기간 10년 및 거주기간 5년을 충족하는 경우 (주민등록표 기준 소유자가 거주하지 않아도 배우자나 직계존속비속이 거주하는 경우 그 기간을 합산)
5. 그 밖에 조합 설립 인가 이후 3년 이상 사업시행인가 신청이 없거나, 사업 시행인가 이후 3년 이내 착공을 못하는 경우.
결과적으로 관리처분계획의 인가 전이라면 한 세대 한 토지나 주택을 보유하는 경우에는 대부분 조합원 자격이 가능하다는 점!
아마 여기까진 많은 분들이 알고 계셨겠죠?
그치만 입주권의 경우, 위의 조합원권 조건과 다른점이 있어요.
3. 과연 내 신축 빌라의 입주권은?
가장 중요하게 생각하실 입주권의 경우, 아래의 조건을 따라요.
기본적인 법 내용이니 다 아신다면 스킵!
1. 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자
3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.
4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다.
5. 도시재정비법 제11조 제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택에 관한 보상을 받은 자
* 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.
1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우
2. 법 제39조 제1항 제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우
3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항 제2호 또는 권리가액이 제1항 제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다.
4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우
5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다.
6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우
* 제1항 제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항 제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다.
1.「건축법」제2조 제1항 제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지
2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지
3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지
* 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다.
두 줄 정리하자면,
1. 90미터 제곱 이상의 건축물을 갖고 있어야만 나온다.
2. 권리 산정일 이후의 신축 다세대 주택 보유자는 분양권이 나오지 않는다.
여기까지는 기본적인 내용이죠? 당연히 아는건데? 라는 생각을 하실 수 있어요.
그러면 여기서 의문이 생기죠... 어? 누구는 작은 다세대 주택 빌라를 사도 입주권이 나온다던데?
그건 바로 많이들 놓치고 계시는 신조례/구조례 조건 때문입니다!
신조례/구조례는 위의 두가지 입주권 조건보다 우선적으로 적용되는 내용입니다.
4. 입주권 유무에 가장 중요한 신조례와 구조례!
2010년 7월 15일을 기점으로 서울시 도시 및 주거환경 정비조례가 개정되어, 본인이 신조례에 해당이 되는지 구조례에 해당이 되는지를 정확하게 파악해야 합니다!!
신조례에 해당되기 위해서는 완전 처음으로 재개발 지역으로 지정이 되거나, 재개발 지정 구역이 완전히 해제된 후 재지정이 되어야 해요. 이를 반드시 알고 계셔야 해요.
- 구조례의 경우
2010년 7월 15일 이전에 최초로 기본계획이 수립되어 있는 지역 및 지구단위계획이 결정·고시된 지역은 종전규정(도정법 제27조 및 제28조를)에 따른다(부칙 제1조 2항). 이 구조례에서는 2003년 12월 30일 이전에 소유권이 분리된 경우만 분양대상자를 인정하고 있다.
- 신조례의 경우
2010년 7월 15일 이후부터 신조례 적용대상 사업장은 권리산정기준일 이전에 소유권이 분리된 경우에는 분양대상자가 된다.
권리 산정 기준일은, 재개발에 대한 규제를 완화하기 위해, 2010년부터 신조례 적용 시 소유권 분리에 대한 기준을 정하려 새롭게 지정된 기준일 입니다.
즉, 구조례에 해당하는 경우는 소유권 분리 후 매매한 주택은 2003년 이전의 것만 분양권이 나오며 나머지는 청산 대상자라는 점! 이걸 모르고 많은 분들이 후회를 합니다.
반대로 신조례에 해당하는 경우, 권리산정 기준일 이전에만 소유권이 분리되면 충분히 분양권이 나올 수 있다는 말이죠?
물론 조합원 수에 따라서 다르고, 100% 나온다는 보장은 아니지만 나올 확률이 극도로 높습니다.
대부분 이 사항을 모르시고 주택을 계속 가지고 계시거나, 새로 구매를 하시고 눈물을 흘리시는 분들이 많아요.
꼭 확인하시길 바랄게요!!
5. (중요!) 공공 재개발/재건축 지역의 경우 (21/02/04 추가)
언제든 공공재개발/재건축 예정지로 선정된 경우, 21년 2월 4일 이후 매매건에 대해서는 조합원권이 나오지 않습니다.
정말 중요하니 아래 링크 반드시 읽어보시길 바랍니다.
2.4 부동산 대책 공공재개발/재건축 입주권 자격 변동
6. 글을 마치며
부동산이 투자 투기의 경우도 많지만, 일반적인 생계 수단으로 들고 계신 분들도 많죠.
들고 있다 보니 못파는 경우도 굉장히 많아요.
본인이 가진 주택에 대해 재개발의 확신을 가지고 계신 분들이
구조례의 내용을 몰라, 주택을 제때 팔지 않고 손해를 보게 되는 경우를 많이 보았습니다.
그런 경우가 없길 바라며, 글을 마칩니다.
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