2021년! 새로운 장기 보유 특별 공제율! 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 및 다주택 아파트 양도세율 가장 쉽게 완벽 정리~
2021년 1월 1일 이후 새로운 주택보유자 장기보유특별공제가 시작됨에 따라, 많은 분들이 12월 매매에 집중하고 계십니다.
사실 현 정부가 너무나 많은 부동산 정책들을 내놓는 감이 있어서, 세무사들도 헷갈릴 정도라니 저희 같은 타업에 종사하는 일반 시민들은 정확한 정보를 얻기 힘든게 사실입니다.
거기에, 세금을 낮추는 방향도 아니고 대부분의 정책이 높은 세율을 부과하는 방향을 이루고 있으니 너무 과도한 세금이 아닌가 생각이 드는데요.
특히 종부세는 그렇다고 쳐도 양도세를 이렇게 많이 증세하는게 특히 이해가 안되긴 합니다.
이런 상황에서 부동산 매매시 양도세로 인한 손해를 보지 않기 위해서는, 새로 변한 법에 대하여 정확하게 알아야 하죠.
이번 KBS 속고살지마 유튜브와 함께 장기 보유 특별 공제율의 주요 변화 사항을 살펴봅시다.
먼저, 기본적인 세율은 아래 링크에서 확인하시고, 본 내용 읽어주시면 되겠습니다!
1. 기본적인 1가구 1주택자의 양도세 비과세 요건
일단 먼저 가장 기본적인 공제 혜택인 1가구 1주택자 양도세 비과세 혜택 먼저 알아봅시다.
< 기본적인 1가구 1주택자 비과세 조건 >
1) 독립 세대 필요
2) 2년 보유 + 일부조정지역은 2년 거주 요건을 만족해야 함
3) 9억원 이하는 비과세 이나, 9억원 이상일 시 초과분에 대해서는 무조건 과세
하지만, 주택 1채로 굉장히 오래 들고 있는 사람은 굉장히 억울한 사람들이 많겠죠?
투기목적이 아닌 실제로 거주하는 사람들을 위하여 주택을 오래 보유할 수록 양도세를 감면해 주는 제도가 있습니다.
바로 아래 설명드릴 장기 보유 특별 공제입니다.
2. 장기 보유 특별 공제란?
장기보유특별공제는 주택에 대한 장기 보유자에 대해 특별히 양도세 과세를 줄여주는 제도입니다.
장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 모든 부동산에 대해 2%씩 보유 연수에 배례해서 최대 15년까지 총 30%까지 양도 소득세 공제가 가능한 제도 인데요. (1주택, 다주택 상관 없음)
다만 예외 조항이 다주택자가 조정지역대상주택을 매각할때는 이 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없습니다.
여기 까지는 기본적인 사항입니다. 그럼 어떤점이 바뀌었을 까요?
3. 2021년 장기 보유 특별 공제 변화 사항 정리
- 기존의 장특공
기존 1세대 1주택자가 9억원 이상의 주택을 매각할 때 혜택으로 2년 이상 보유만 해도 주택 보유 기간 1년에 8%씩 양도 소득세 감면 혜택이 존재했지요.
그런데 해당 내용이 변하게 되었습니다.
- 변화된 장특공
변화된 장특공은 보유 기간도 늘어나고 거주 조건이 필수로 추가되었습니다.
보유 3년, 거주 2년 이상이 필수요건으로 신설되었습니다.
보유와 거주의 항목이 나누어져 각각 10년 이상의 요건을 채울 시 각각 40%까지 양도세 특별 공제가 되어 총 80%까지 가능하다는 점 반드시 알아두셔야 합니다.
결국 장특공제를 최대로 받기 위해서는 거주와 보유를 동시에 10년 이상 해야한다는 겁니다.
조금 더 구체적으로 알아보죠.
핵심1. 최소 장특공 혜택과 실거주 기간 또한 포함하게 된 장특공제
1번을 보시면, 최소 장특공 혜택이 나와있는데요.
장특공 혜택을 위한 가장 기본적 조건인 보유 3년, 거주 2년의 경우 각각 12%, 8%의 장특공 혜택으로 총 20% 양도소득세 감면 혜택을 받습니다.
즉, 2021년 부터는 거주 또한 장특공의 핵심이 된다는 점 기억을 하셔야합니다.
핵심2. 조정 대상 지역이라면 실거주 2년은 주택이 9억원 이하이던 이상이던 필수 입니다.
9억원 이하 주택이라도 비과세를 위해서는 2017년 8.2 대책 이후 취득 주택 중 조정대상지역에는 실거주 2년은 필수라는 점입니다.
핵심3. 1주택이라고 무조건 비과세인게 아니다.
여기서 가장 중요한 것이 3번입니다!
많은 분들이 2021년 부터 양도세 비과세를 위해선 1주택 기간 2년이 필요하다는 점을 잊으시는데요.
2021년이 넘어가 버리기 전에 매매를 진행을 하셔야, 1주택자 2년 거주 요건을 채워 양도세 비과세가 된다는 점! 반드시 알고 계셔야 합니다.
만약 2021년이 넘어간 후 1주택자가 되신 경우, 1주택자가 되신 순간부터 2년을 다시 채워야 하는 점! 굉장히 중요하니 알아두세요.
3. 다주택자 양도세 과세의 경우?
다음으로 1주택자 외 다주택자들의 양도세 과세 대한 내용입니다.
제목은 활로가 있다는데 사실 2021년 5월 내에 파는 것 말고는 활로가 없어요...
1,2번을 보시면 다주택자의양도세율은 단타이던 보유자이던 모두 강하게 증세가 됩니다.
2021년 6월 부터 다주택자 양도세율은
조정 대상 지역에서 2주택 기본세율이 20%, 3주택 이상의 경우 30%가 됩니다.
이는 기존 대비 10%씩 증가된 세율이죠 너무 높아요.
3번을 보실 때 임대주택 자진 말소 후 1년대 양도시 중과 배제 조항이 생겼는데요, 이 또한 의무 임대 기간의 절반 이상을 임대한 경우만 가능하기 때문에 굉장히 어려운 조건 입니다.
4. 예시를 통하여 본 양도세 계산법
다음은 1주택자 유형별 양도세를 시뮬레이션 해봅시다.
가정은 9억원 이상의 고가 주택인 경우로요.
왼쪽의 두 케이스를 보시면, 같은 2년 거주인데, 올해 매각인 경우는 양도세가 679만원이면 되는게, 2021년 매각을 보시면 3,269만원으로 세금 폭탄이 나오게 됩니다.
즉, 2021년 이후로는 장특공의 세제 혜택을 받기 위해선 거주 기간이 굉장히 중요하단 내용입니다.
오른쪽의 두케이스를 보시면, 실거주 2년을 채우지 않은 2017년 8월 2일 이전/ 8월 3일이후 취득한 고가 주택의 양도세를 비교한 케이스 인데요,
이전의 케이스의 경우 비과세가 가능하지만, 8월 3일 이후 취득 주택에 대해선 비과세가 불가능하게 되어 같은 장특공 혜택을 받더라도 무려 3억의 양도세가 나오게 됩니다.
즉, 2017년 8월 3일 이후 취득 주택에 대해서는 2021년 이후엔 반드시 2년 실거주 요건이 필요하다는 내용입니다.
다주택자의 경우 2021년 5월 내에 팔아야 조금이라도 세제 혜택을 더 받을 수 있다는 점을 보여주고 있습니다.
5. 후기
도대체 현 정부의 의도를 알 수가 없네요.
종부세를 늘려 주택을 팔게해 집값을 잡겠다면서, 양도세까지 대폭 늘리면 뭐하자는 건지 모르겠습니다.
사실 애초에 정부는 부동산 집값 안정보다 세수 확보가 정책의 주된 목적이었다는 점이 여실히 드러나는 케이스이죠.
이렇게 증대된 세금이 결국 집값에 프리미엄으로 붙게 된다는 사실을 과연 정부가 몰랐을까요?
올해 빠르게 다주택을 정리하고 나면, 도대체 누가 주택을 팔까요? 전세는 누가 놓을까요?
서민들을 모두 고가의 월세로 살 수 밖에 없게 만드는 정부의 행태가 안타깝습니다.
공공 주택 임대 사업도 부지에 대한 월세는 따로 내라니... 도대체 뭐하는 짓인가 싶네요.
본문에 설명드린 양도세와 관련된 더 자세한 내용은 아래의 링크를 참고해 주세요!
여러분들은 빼먹는 내용 없이 완벽히 숙지하셔서 부동산 매매시 양도세로 인한 손해가 최소가 되길 바라겠습니다!
다들 화이팅입니다!